Tussen de verkoopovereenkomst en de akte kan een termijn van vier maanden liggen. Die periode wordt door het Burgerlijk Wetboek echter niet opgelegd. Er is enkel sprake van een fiscale bepaling die de betaling van de registratierechten verplicht binnen de vier maanden na ondertekening van de verkoopovereenkomst (2). Zijn die rechten betaald, dan hoeft het verlijden van de authentieke akte niet langer te worden uitgesteld.
Wat gebeurt er als de koper tussen de verkoopovereenkomst en de datum voorzien voor de notariële akte overlijdt? Tot 1998 belandden de erfgenamen van de overleden koper in dat geval soms in een lastig parket. Ze moesten het engagement van de koper honoreren, maar konden of wilden dat niet altijd. Weinig kopers sloten voor een dergelijke korte periode een overlijdensverzekering af. Mensen staan sowieso niet graag stil bij hun eigen dood, en al helemaal niet als ze net het huis van hun dromen vonden. Om onder de aankoopverplichting uit te komen, konden de erfgenamen enkel via juridische weg de ontbinding van de verkoopovereenkomst vragen. Ze riskeerden daarbij het bij ondertekening van de verkoopovereenkomst door de overleden koper betaalde voorschot te verliezen. De eigenaar-verkoper van zijn kant moest het vonnis afwachten om zijn pand opnieuw te koop te kunnen aanbieden.
Zich bewust van het probleem werkten notarissen een gratis overlijdensverzekering uit ten bate van kopers die sterven na een ongeval. Sinds 1 januari 1998 kunnen erfgenamen van een overleden koper daarop terugvallen.
Kenmerken van de verzekering:
- Verzekerd risico: overlijden door ongeval;
- Verzekerde personen: kandidaat-kopers natuurlijke personen;
- Verzekerd kapitaal: het saldo van het aandeel van de overleden kandidaat-koper(s) in de verkoopprijs (verkoopprijs onder aftrek van het te betalen voorschot en/of waarborg) tot beloop van maximum 90 % van de verkoopprijs, vermeerderd met de kosten, rechten en erelonen van de overdracht;
- Absolute beperking van €250.000,- onafgezien van het aantal afgesloten verkoopovereenkomsten en het aantal kandidaat-kopers;
- Duur van de dekking: vanaf het ondertekenen van de verkoopovereenkomst tot aan de ondertekening van de authentieke akte van aankoop, met een maximumduur van 123 dagen na ondertekening van de verkoopovereenkomst of de verwezenlijking van de opschortende voorwaarden die in de verkoopovereenkomst zouden voorkomen. Indien het overlijden zich voordoet in deze periode moet de authentieke akte verleden worden binnen de vier maanden die volgen op het overlijden.
- Deze termijn wordt verlengd tot zes maanden indien er als gevolg van een overlijden door ongeval van een van de kandidaat-kopers minderjarige kinderen betrokken zijn bij de verkoop;
Zoals met elke verzekering, om van de verzekering te kunnen genieten, moet er echter aan een 5 voorwaarden worden voldaan:
- De verkoopovereenkomst moet opgesteld zijn op hoofding van de vastgoedmakelaar of zijn stempel dragen;
- De verkoopovereenkomst moet door de partijen gedagtekend en ondertekend zijn;
- De verkoopovereenkomst moet in de betaling van een voorschot en/of waarborg voorzien van minimaal € 2 500. De betaling ervan dient te gebeuren binnen de 10 werkdagen na het sluiten van de overeenkomst;
- De verkoopovereenkomst dient voorzien van het daarvoor aan de vastgoedbemiddelaar uniek toegekende toetredingsnummer (ticket).